Ev almak isteyenler dikkat! Piyasada gizli gerçek açığa çıktı

Türkiye’de konut piyasasına ilişkin son veriler, fiyat hareketlerinde dikkat çeken bir tabloyu ortaya koydu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, konut fiyatları reel bazda uzun süredir gerileme eğilimini sürdürüyor. Ocak 2024’te yıllık bazda yüzde 1,4 oranında reel artış gösteren konut fiyatları, şubat ayından itibaren düşüşe geçerek yüzde 5,1 oranında reel kayıp yaşadı.

Konut Fiyatlarında 28 Aylık Reel Gerileme

Son 28 aylık süreç incelendiğinde, konut fiyatlarının yalnızca Kasım 2025’te yüzde 0,3 oranında enflasyonun üzerine çıkabildiği görülüyor. Bunun dışında kalan tüm aylarda fiyatlar reel olarak geriledi.

Özellikle 2026 yılına girilmesiyle birlikte düşüş eğilimi daha da belirginleşti. Geçen yıl aralık ayında başlayan reel düşüş, bu yılın mayıs ayı itibarıyla yüzde 6,1 seviyesine ulaştı. Önceki aylarda ise sırasıyla ocakta yüzde 2,3, şubatta yüzde 3,9, martta yüzde 3,4, nisanda yüzde 4,3 ve aralıkta yüzde 1,4 seviyelerinde kaydedildi.

Bu tablo, konut piyasasında fiyatların nominal olarak artsa da enflasyon karşısında değer kaybetmeye devam ettiğini ortaya koyuyor.

Uzmanlardan “Dengeleme Süreci” Yorumu

İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, konut piyasasında yaşanan bu süreci “hızlı yükselişin ardından gelen dengeleme dönemi” olarak değerlendirdi.

Hepşen’e göre konut satışları güçlü seyretmesine rağmen fiyatlara aynı oranda yansımıyor. Bunun en kayda değer nedenlerinden biri, geçmiş yıllarda alımını erteleyen kesimin yeniden piyasaya dönmesi. Bu durum işlem hacmini artırsa da fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmuyor.

Bir diğer kayda değer etken ise yüksek faiz ortamı. Konut kredilerinin maliyetli olması nedeniyle piyasada nakit alıcıların ağırlığı artarken, bu durum fiyat artışlarını sınırlıyor. Ayrıca önceki yıllarda yaşanan hızlı fiyat artışlarının ardından piyasanın doğal bir denge arayışına girdiği belirtiliyor.

Faizler Konut Piyasasının Belirleyicisi

Uzmanlara göre konut fiyatlarının geleceğini belirleyecek en kritik unsur faiz politikaları olacak. Prof. Dr. Hepşen, faizlerde kalıcı bir düşüş yaşanmadığı sürece konut fiyatlarında güçlü reel artışların zor olduğunu ifade ediyor.

Hepşen ayrıca 2026’nın ikinci yarısında da fiyatların enflasyonun gerisinde kalma ihtimalinin yüksek olduğunu, ancak enflasyonda hızlı bir düşüş ve kredi faizlerinde gerileme olması halinde tablonun değişebileceğini belirtiyor.

'Tahterevalli Etkisi' Dikkat Çekiyor

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman ise konut fiyatları ile reel faizler arasındaki ilişkiyi “tahterevalli dengesi”ne benzetiyor. Büyükduman’a göre reel faizler yükseldiğinde konut fiyatları enflasyonun altında kalıyor ve reel olarak geriliyor.

Mevcut para politikası ve yüksek faiz ortamının devam etmesi halinde bu trendin süreceğini belirten Büyükduman, konut fiyatlarındaki artışın en az bir yıl boyunca enflasyonun gerisinde kalabileceğini ifade ediyor.

Piyasada Gözler 2026’ya Çevrildi

Uzman değerlendirmeleri, konut piyasasında kısa vadede güçlü bir fiyat artışı beklenmediğine işaret ediyor. Kredi talebinin zayıf seyretmesi ve faizlerin yüksek kalması, reel fiyatların baskı altında kalmasına neden oluyor.

Bu görünümün, en azından 2026 yılı sonuna kadar devam edebileceği öngörülürken, piyasanın geleceği büyük ölçüde enflasyon ve faiz dengesine bağlı olacak.